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Nomisma: crisi immobiliare alle spalle, ma la risalita sarà lenta. Compravendite in rialzo, prezzi ancora giù

«Il mercato immobiliare italiano si è lasciato alle spalle la pesante crisi degli ultimi sette anni ma la risalita sarà lenta e non priva di insidie». È lo scenario che traccia Nomisma nell’Osservatorio sul mercato immobiliare presentato oggi 25 novembre a Milano in collaborazione con Intesa Sanpaolo Private Banking. In attesa dei dati ufficiali dell’Agenzia delle Entrate sul terzo trimestre che saranno diffusi la prossima settimana, l’istituto bolognese stima compravendite residenziali in crescita del 6% a fine anno. E prezzi delle case ancora in calo del 2,5% su base annua, ma che dovrebbero fermare la discesa dal 2016. Restano più marcati i cali delle quotazioni (e le prospettive di risalita) sul fronte uffici (-3,4%) e negozi (-2,6%).

Secondo Nomisma, «si rafforzano i segnali di miglioramento del mercato immobiliare, che si erano delineati a partire dalla seconda parte del 2014, anche grazie a un quadro macroeconomico sicuramente più favorevole, seppure non si tratti di dinamiche eclatanti». Viene sottolineato come le mutate condizioni congiunturali hanno fatto riemergere una domanda mai sopita ma che ha ancora bisogno di sostegno: circa il 75% delle famiglie italiane che cercano casa potrà infatti procedere all’acquisto solo grazie il sostegno economico da parte delle banche. Le condizioni macroeconomiche «indubbiamente favorevoli» non sono infatti «sufficienti per alimentare un percorso di risalita non assistita». Con la quota di transazioni senza ricorso al credito è scesa nel 2015 al di sotto del 45%.

La risposta del sistema bancario all’impennata delle richieste non è mancata. L’incremento delle erogazioni per l’istituto bolognese è risultato eclatante ,«seppur di gran lunga inferiore rispetto ai dati diffusi anche da autorevoli istituzioni nel corso dell’anno». Più nel dettaglio, «il capitale erogato alle famiglie per i mutui nei primi sei mesi del 2015, al lordo delle iniziative di portabilità, è stato di 17,3 miliardi con un incremento di 53 punti percentuali sul primo semestre del 2014 e di 34 sul semestre precedente. Per la seconda parte dell’anno le previsioni ammontano a 21 miliardi di euro». Con un progressivo consolidamento nei prossimi anni.

Nomisma sottolinea però anche che rimangono alcune incognite soprattutto legate a persistenti situazioni critiche legate al peso dei crediti deteriorati. Ma anche al rischio di «iniziative di dismissione massiva di asset immobiliari a garanzia di crediti pesantemente svalutati accentuino ancora una volta la pressione ribassista dei prezzi».

«Analizzando le 13 città monitorate – comunica Nomisma – la crescita dei livelli di attività è risultata uniforme e diffusa sia per le residenze che per gli immobili ad uso produttivo. La maggiore rigidità dei prezzi nel corso della crisi si riflette nell’andamento anticipatorio delle quantità rispetto ai valori, con un ritardo dei secondi che tende ad ampliarsi nel tempo». In ambito residenziale, «l’offerta continua a crescere nei semicentri e nelle periferie mentre si conferma stabile nelle zone di pregio e nei centri».

Anche il mercato degli affitti si conferma abbastanza uniforme in un confronto delle zone urbane ed è «interessante notare come nelle zone di pregio e nei centri la domanda di acquisto di case che non viene soddisfatta dagli immobili presenti sul mercato sembra orientarsi verso la locazione, in attesa di un miglioramento delle condizioni di accessibilità, oltre che di qualità».

Il rendimento medio lordo annuo da locazione delle abitazioni si è attestato al 5,1% in linea con quello degli uffici (5%). Si conferma elevato –7,3% annuo – il rendimento medio rilevato da Nomisma per i negozi.

Sul fronte corporate, «l’esposizione verso il sistema bancario induce a ritenere che la ripresa non possa dirsi pienamente consolidata, anche se dai numeri parrebbe robusta. Da parte degli operatori prevale un giudizio stabile rispetto alle quantità immesse nel corso dell’anno sul mercato, mentre la domanda è risultata ancora in calo, anche se non sono mancate indicazioni di assestamento. L’offerta si presenta stabile con l’eccezione dei centri città dove invece è in crescita». In ultimo, Nomisma evidenzia come negli anni Duemila furono gli strumenti di investimento italiani ad alimentare e dare robustezza alla crescita del comparto; al momento l’Istituto bolognese non vede le condizioni per individuare «chi possa rilevare il testimone dagli operatori opportunistici esteri e dare continuità alla fase espansiva in atto».

 

Vittorio Maurizio Cociti

Consulente e business adviser

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