Nell’ambito immobiliare, può essere utilizzato il modello della vendita all’asta, facendo ricorso all’istituto dell’offerta al pubblico, ex art. 1336 c.c., anche nella contrattazione tra privati. Tale modello, nel quale è previsto l’intervento del notaio, assicurerebbe, di fatto, non minori garanzie di quelle offerte da un contratto preliminare notarile.
Questo è quanto si evince dallo Studio n. 153-2014/C del Consiglio nazionale del Notariato, che illustra tale procedimento e i vantaggi che potrebbero derivare sia al venditore, sia all’acquirente.

Occorre precisare che, nell’ipotesi dell’offerta al pubblico, i destinatari, al momento in cui la proposta viene formulata, sono indeterminati e la loro individuazione avviene solo in una fase successiva.
In pratica, il procedimento, proposto nello studio, si articolerebbe nelle seguenti fasi:
– il venditore conferisce al notaio l’incarico di bandire l’asta, sottoscrivendo contemporaneamente un’offerta al pubblico in forma pubblica, contenente la proposta di concludere un contratto preliminare con chi risulterà aggiudicatario, a seguito dell’esperimento dell’asta notarile;
– il notaio, prima della predisposizione del bando, deve porre in essere un’attività dicontrollo, volta a rendere evidenti nel bando stesso gli eventuali vizi urbanistici (o di altra natura) e le garanzie prestate dal venditore;
– il notaio bandisce l’asta e redige il verbale di aggiudicazione, individuando l’aggiudicatario e determinando il prezzo di aggiudicazione;
– il contratto preliminare di vendita immobiliare si considera perfezionato nel momento in cui l’aggiudicatario (ove presente davanti al notaio banditore) sottoscrive il verbale di aggiudicazione (al quale deve essere allegata la proposta al pubblico in forma autentica) o esprime, anche con un documento separato (avente carattere pubblico o autentico), la propria accettazione dell’offerta;
– il notaio procede alla trascrizione del contratto preliminare di vendita nei pubblici registri immobiliari.

Come anticipato, lo studio rileva che il modello dell’asta privata per la formazione del contratto di vendita immobiliare comporta vantaggi e garanzie sia in capo al venditore, sia in capo all’acquirente.
In particolare, e a titolo esemplificativo, si ravvisano per il venditore i seguenti vantaggi:
– maggiori possibilità di vendita;
– risoluzione dei problemi operativi posti dalla vendita, a seguito dei controlli effettuati dal notaio e dai tecnici incaricati prima della sottoscrizione dell’offerta al pubblico;
– certezza nell’individuazione dell’acquirente;
– correttezza nel meccanismo di selezione dell’acquirente e conseguente determinazione del prezzo di vendita;
– trascrizione del preliminare e relative garanzie;
– ottenimento del prezzo più conveniente.

Vantaggi sia per l’acquirente che per il venditore

Per quanto riguarda l’acquirente, invece, i vantaggi consistono:
– nell’assenza di sorprese, relativamente alle caratteristiche del bene, in quanto esaminato ex ante dal notaio e dai tecnici;
– nell’esatta conoscenza delle regole e nella maggiore sicurezza della contrattazione;
– nella trascrizione del contratto preliminare all’esito dell’accettazione e relativa possibilità di agire ex art. 2932 c.c.;
– nei minori rischi in caso di revocatoria (ordinaria o fallimentare).

Inoltre, lo studio del Consiglio nazionale del notariato evidenzia le diverse possibili modalità di svolgimento dell’asta, con riguardo alla fissazione del prezzo:
– l’asta con offerte segrete, senza incanto o con incanto, in cui sarà considerato aggiudicatario il miglior offerente (c.d. asta al rialzo);
– l’asta con offerte segrete (c.d. asta segreta al prezzo massimo), a cui può seguire un incanto a determinate condizioni (ad es., possono partecipare solo le migliori offerte segrete);
– l’asta con offerte al ribasso (c.d. asta olandese), in cui la vendita viene aggiudicata al migliore offerente, con riferimento al prezzo massimo indicato dal venditore;
– l’asta con riserva, in cui la vendita viene aggiudicata solo se le offerte abbiano raggiunto, o superato, il prezzo minimo stabilito;
– l’asta con il metodo di Vickrey, con procedura analoga all’asta al prezzo massimo.

http://www.eutekne.info/Sezioni/Art_534432.aspx?IDSrc=110