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Acquistare casa in montagna

NEWS DI IMMOBILIARE

Analizzando la situazione delle principali località turistiche montane, negli ultimi 14 anni, l’acquisto di una casa in montagna risulta ancora un buon investimento.

Casa in montagna

Arch. Carmen Granata

Mercato delle case in montagna

La diffusione degli sport invernali e l’incremento di presenze nei centri principali del turismo ad essi dedicati, ha aumentato il numero delle seconde case in montagna.
Infatti la presenza di impianti sportivi porta ad una crescita dell’edilizia privata, costituita non solo da case e ville, ma anche da condomini ed alberghi.

Acquistare una casa in montagna: Madonna di Campiglio

Nonostante la crisi economica, quindi, molte famiglie non rinunciano a coltivare il sogno di una seconda casa in montagna.
Lo conferma anche il portale immobiliare Casa.it, sulla scorta di un confronto incrociato tra i dati sulle vendite contenuti nel proprio database e i contratti registrati all’Agenzia delle Entrate, dal quale risulta un permanente interesse all’acquisto di alloggi nelle località turistiche di tutto l’arco alpino.
Il biennio 2013/2014 risulta inoltre come il primo, da un po’ di anni a questa parte, in cui le compravendite hanno registrato un andamento positivo.

Inoltre Casa.it ha condotto una ricerca per verificare se l’acquisto di una casa in montagna rappresenti un buon investimento immobiliare, analizzando la situazione delle principali 10 località turistiche, negli ultimi 14 anni.
Il risultato è stato ampiamente confortante, in quanto i dati hanno dimostrato come gli immobili ubicati nel centro di una di queste località o nelle immediate vicinanze degli impianti sportivi, si siano rivalutati in maniera generosa nel corso degli anni.

Ubicazione delle case in montagna

In base al clima, all’altitudine e alla vegetazione, si distinguono diversi tipi di zone montane.
La prima zona è quella situata intorno a 500-800 m sul livello del mare ed è caratterizzata dalla presenza di vegetazione di tipo mediterraneo. La seconda zona arriva fino a 1300 m e presenta boschi ed alberi con fogliame caduco. In entrambe queste zone è presente un’architettura di tipo misto, sia per i materiali usati che per la tipologia degli edifici.

Acquistare una casa in montagna: Valle d'Aosta

La terza zona arriva fino a 1700-2200 m ed è detta delle conifere, per il tipo di vegetazione presente. Qui l’architettura si contraddistingue per il prevalente uso del legno, il materiale più diffuso.
La quarta zona è quella montana propriamente detta e raggiunge quota 3000 m. A queste quote l’architettura è molto semplice mentre quella delle località turistiche fa spesso ricorso a moderne tecnologie.
Esiste poi una quinta zona, quella delle nevi perenni, dove l’architettura è una presenza del tutto eccezionale.

Tra le località che hanno registrato un maggior incremento delle richieste d’acquisto si segnalano in Lombardia Macugnaga (VB), piccolo paese ai piedi del Monte Rosa, e Bormio (SO), dove l’attenzione dei potenziali acquirenti è cresciuta in particolare nell’ultimo anno.
In Piemonte Sestrière (TO), resta una delle località più ambite, mentre tra le località turistiche del Trentino spiccano Pinzolo (TN) e Ortisei (BZ).
Sempre richiestissima la Val d’Aosta, come testimonia la crescita dell’interesse verso Gressoney-St.Jean, Gressoney La Trinitè, Courmayeur, La Thuile e Breuil-Cervinia, sia per abitazioni nuove che usate.

Tornando in Lombardia, il piccolo comune di Madesimo (SO) si segnala all’attenzione come la località alpina dove si è registrato il maggior incremento annuo delle compravendite.

Caratteristiche architettoniche delle case in montagna

In ogni zona di montagna l’architettura ha sfruttato le caratteristiche dell’ambiente tanto da conservarsi pressoché inalterata nel corso del tempo, e le caratteristiche costruttive sono spesso legate alle condizioni climatiche. Infatti, al variare dell’altitudine, corrispondono diverse condizioni climatiche, con l’aumento della frequenza delle precipitazioni sopra i 2500 m.
Un altro fattore variabile con il progredire dell’altezza sono le radiazioni ultraviolette, molto importanti per la vita umana, che aumentano all’aumentare di quota.

L’architettura alpina ha carattere spontaneo e la si può distinguere in base ai materiali adoperati. Si può parlare, ad esempio, di architettura in legno ed architettura in pietra, o di quella che utilizza entrambi i materiali.
La scelta di un materiale da costruzione è subordinata alla facilità di reperirlo in loco e di trasportarlo, quindi appare comprensibile l’utilizzo frequente del legno, abbondante nelle zone montane. Tuttavia l’impiego del legno comporta una serie di problemi legati al costo, all’impermeabilizzazione e alla manutenzione, per cui quasi sempre esso è utilizzato in abbinamento con la pietra.

Acquistare una casa in montagna: esterno

In una costruzione mista bisogna fare molta attenzione all’uso dell’uno o dell’altro materiale per ciascuna delle parti.
Il legno necessita  di non essere esposto alle intemperie, per cui si realizzano pareti in pietra di grande spessore per le parti esposte ai venti dominanti, e pareti in legno di spessore ridotto, protette da gronde sporgenti, nelle altre direzioni.

Bisogna poi prestare particolare cura alla progettazione degli attacchi tra la muratura e il legno, tenendo conto dei problemi dovuti alla sua stagionatura.
Infatti anche quando è ben stagionato, il legno tende ad avere una certa mobilità.

Nelle zone montane la pietra presente è particolarmente adatta alle costruzioni e non richiede quindi molta lavorazione. Nelle zone ricche di legno, la pietra viene adoperata soltanto per le fondazioni, la muratura di basamento, le scale, i pavimenti e le coperture.
Caratteristiche della pietra, come impermeabilità e resistenza al gelo, vanno valutate attentamente, soprattutto se si intende utilizzarle per murature a vista, cioè senza intonaco.

Il tipo di muratura più diffuso in montagna è quello detto raso-pietra, in cui i blocchi sono accostati in composizioni annegate nella malta.
Alla buona qualità della pietra deve corrispondere una buona qualità delle malte, a cui è affidata la resistenza delle strutture. In particolare il gelo è pericoloso per le malte, che possono decomporsi sotto la sua azione.

Generalmente lo spessore delle pareti per edifici in muratura è intorno ai 60 cm per le fondazioni e i piani terra e 50 cm per quelli superiori. Questo comporta una attenta analisi dei carichi in rapporto alle caratteristiche del terreno.
Invece un edificio in legno ha peso notevolmente inferiore e presenta altri vantaggi come la rapidità di esecuzione, lo spessore inferiore delle pareti e il buon isolamento termico.

Per le rifiniture interne lo stesso legno costituisce la soluzione ideale. A parità di potere isolante sono ottimi materiali anche il sughero e la muratura in mattoni.
In ogni caso tra parete esterna e rivestimento interno è sempre opportuno lasciare un’intercapedine da riempire di materiale coibente.

Acquistare una casa in montagna: interno

La copertura è in genere a falde inclinate per favorire lo scarico della neve e delle acque. I materiali più usati sono lastre di ardesia o pietra, detti beole, tegole o lastre metalliche, di rame o di zinco.
In regioni povere di pietra si usano anche scaglie di legno e coperture in paglia, sorrette da orditure di legno.

I serramenti tradizionalmente usati in montagna sono quelli in legno, leggeri, maneggevoli e di facile manutenzione.
Gli avvolgibili sono sostituiti da scuri esterni che, anche se sembrano poco razionali perché richiedono l’apertura della finestra, sono molto diffusi sia per tradizione che per tenuta termica.

Per quanto riguarda gli impianti, è importante evitare di far correre le tubazioni idriche nelle pareti perimetrali, per scongiurare il pericolo del gelo.
Inoltre è bene che abbiano una opportuna pendenza per facilitarne il completo svuotamento. Infatti, soprattutto nel caso di seconde case, quando si lascia l’alloggio incustodito è necessario svuotare completamente le tubazioni per evitare l’otturamento provocato dall’acqua che gela.
Lo stesso dicasi per gli impianti di riscaldamento ad acqua. E’ per questo che è preferibile usare impianti di riscaldamento ad aria calda.

Una caratteristica che accomuna le case poste al di sopra dei 1000 m è l’esigenza di ridurre le dimensioni dei vani. Infatti uno spreco di volume equivale ad uno spreco di calore, che è una delle principali voci di spesa per questo tipo di abitazione.
La forma dell’edificio deve essere quanto più possibile compatta, in modo da lasciare meno superfici esposte al rigore del clima.

L’arredamento deve essere improntato alla semplicità, con mobili rustici, tessuti caldi e materiali naturali.

http://www.lavorincasa.it/casa-in-montagna/

Vittorio Maurizio Cociti

Consulente e business adviser

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